Nueva ley de alquiler en España: qué cambia con los dos decretos aprobados y qué falta para que sea real

El Consejo de Ministros aprobó este martes dos reales decretos-leyes de vivienda pactados entre PSOE y Sumar. Traen los cambios más profundos al alquiler en España en años: contratos que pasan a indefinidos, prórroga de dos años, congelación de rentas y veto a los fondos de inversión.

Pero antes de que te hagas ilusiones o te alarmes, hay algo que casi nadie está poniendo en el titular: esto todavía no es definitivo.

Lo primero: qué significa que esté aprobado

Un real decreto-ley entra en vigor cuando se publica en el BOE, pero el Congreso tiene un mes para convalidarlo. Si no reúne mayoría, decae y todo lo aprobado se cae con él.

No es una hipótesis: en abril de este año un decreto de vivienda muy parecido se aprobó en Consejo de Ministros y después se cayó en la votación del Congreso.

Por eso el Gobierno lo ha partido en dos textos. Uno lleva el grueso de las medidas; el otro, solo la más polémica. Se interpreta como una maniobra para que, si un socio tumba el segundo, el primero sobreviva.

Qué contiene el decreto principal

Prórroga extraordinaria de dos años. Los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 se prorrogarían automáticamente.

Congelación de rentas. Se limitarían las subidas en las actualizaciones anuales.

Escudo antidesahucios hasta 2030. Se amplía la protección frente al desahucio de familias vulnerables sin alternativa habitacional.

Veto a los fondos hasta 2028. Se prohíbe la compra especulativa de vivienda por parte de grandes fondos de inversión.

Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones. Dos figuras que hasta ahora escapaban del marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que se habían convertido en la vía habitual para esquivar la regulación.

El segundo decreto: el alquiler indefinido

Va aparte, y es el que más ruido ha generado.

Contempla la renovación automática de los contratos de alquiler de forma indefinida, salvo que el propietario necesite la vivienda para sí mismo o para sus familiares.

Era la exigencia principal del Sindicato de Inquilinas y de Sumar. Y es la que tiene más difícil su convalidación en el Congreso.

Los datos que aún no están cerrados

Seamos honestos con lo que no sabemos todavía.

Sobre la duración máxima del alquiler de temporada, las fuentes discrepan: unas hablan de doce meses y otras de dos años. Habrá que esperar al articulado publicado en el BOE.

La regulación del alquiler por habitaciones estuvo fuera del borrador hasta horas antes de la aprobación. Entró en el último momento, y conviene confirmar su alcance exacto.

Tampoco está claro el detalle de las bonificaciones fiscales que se han mencionado en la negociación.

Cuando se publiquen los textos completos actualizaremos esta información.

Qué ley te protege hoy, mientras tanto

Esto es lo importante para tu contrato de esta semana: mientras no se convaliden, siguen mandando las normas actuales, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

En la práctica eso significa que la duración mínima del contrato es de cinco años si el propietario es una persona física y de siete si es una empresa, con prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar ese plazo.

Y si vives en una zona declarada tensionada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior.

Por qué esto nos importa especialmente

Porque el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones son, precisamente, las dos fórmulas con las que más se alquila a quien acaba de llegar.

Sin historial en España, sin nómina indefinida y sin avalista, mucha gente firma contratos de once meses renovables o alquila una habitación sin contrato escrito. Esas dos vías quedaban fuera de la protección de la ley de arrendamientos.

Si los decretos salen adelante, esa puerta se cierra. Si no salen, todo sigue igual.

Y conviene recordar el contexto en el que llega todo esto: hace una semana, una mujer de 87 años fue desahuciada en Madrid tras setenta viviendo en el mismo piso, con una sentencia firme del Tribunal Supremo detrás.

Qué hacer ahora

No firmes nada dando por hecho lo que aún no está aprobado. Hasta la convalidación, tu contrato se rige por la ley vigente.

Guarda todo por escrito. Recibos, transferencias, burofaxes, mensajes. En cualquier procedimiento, lo que no está documentado no existe.

Comprueba si tu zona está declarada tensionada. Cambia bastante tus derechos y depende de tu comunidad autónoma.

Busca asesoría gratuita. Las oficinas municipales de vivienda, los sindicatos de inquilinas y las plataformas de afectados atienden también a personas extranjeras.

Y recuerda algo que mucha gente ignora: tus derechos como inquilino no dependen de tu nacionalidad ni de tu situación administrativa. Un contrato de alquiler te ampara igual.

Seguiremos esta información y la actualizaremos con la publicación de los textos en el BOE y con el resultado de la votación en el Congreso.